基泰之星REITs標售 新光人壽33.3億搶下

卡優網
更新日期:2011/10/13 05:10
張家嘯

  國內第一檔清算的REITs基泰之星,今(12)日進行公開標售,吸引兩封標單,最後由新光人壽以33.3億元標下,溢價率約1成,這也是新光人壽繼之前處分凌雲通商大樓後,再度補進商用不動產。若以去(99)年租金收益推算,租金報酬率約在2.5%,尚符合壽險業者要求的水準,因為標的內包括有包底抽成的租賃條件,年租金收益及報酬率都還有上調的空間,整體標售狀況符合市場預期。

  根據統計,目前發行的REITs,最初的發行規模超過500億元,隨近年商用不動產價格翻漲,潛在的不動產增值利益驚人。不過除了三鼎、基泰之星、駿馬一號外,其餘原始發起人多為壽險公司,由於大樓收益穩定,每年對於壽險公司有穩定的貢獻,發起清算的機率並不高。

  全球資產管理專案經理王維宏表示,繼9月份壽險業者大幅出手買進商用不動產,市場熱度也延燒到B級或中小型辦公室,敦南商圈的辦公室也陸續傳出交易,如潤泰金融大樓聯電持有的樓層就賣給泉源投資。

  王維宏認為,這次新光人壽出手拿下基泰之星REITs,脫標價格符合市場行情,買方短期內仍具有穩定收租的效果。至於像大湖商旅產權單純,基地面積規模達560坪,又鄰近捷運葫洲站,長期來看有改建效益,對於壽險公司來說,是不錯的投資標的。

  此外,根據永慶資產管理統計也發現,今(100)年第三季億元以上的商用不動產公開交易案件,累計金額突破550億元以上,單季交易金額創新高。

  永慶資產管理協理黃增指出,商辦標售大案陸續成交,激勵商辦行情上漲,市區商辦大樓今年平均漲幅達2~3成以上,價格漲幅已高於住宅產品。10月由「潤泰金融大樓2~3樓的5.85億元」、「基泰之星REITs的33.3億元」接續開出紅盤,第四季即將釋出的還有「三鼎REITs」、「駿馬一號REITs」、「太子敦南大樓」及「宏普文德大樓」等。

  黃增福也分析,當前全球經濟動盪,市場資金正尋求具保值及避險的投資產品,加上央行也暫緩第三季升息,台灣得以繼續維持低利環境,因此在國內住宅市場買氣尚未回升之際,正是投資商用不動產的好時機。外資法人、壽險業及大戶買家手上握有充裕資金,瞄準精華地段的商用不動產伺機而動,大型標售案正吸引各路買家進場搶貨,今年商用不動產交易金額可望朝1,200億元邁進,再創歷年來的新高。


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產險降呆帳 將推見費出單

中時
更新日期:2011/10/13 05:30
記者彭禎伶/台北報導

工商時報【記者彭禎伶/台北報導】

收到保費,才讓保單生效!產險業近來討論,將以自律方式要求所有國內產險公司,必須「見費出單」,亦即真正收到保費,才確定承保,產險公會表示,一旦落實此項措施,不少產險公司獲利將可增加。

壽險業業大部分是收到首期保費,保單才算生效,但產險業者表示,產險多是先出單,原本只要求一個月內收到保費即可,讓客戶可有些緩繳的空間,結果保費越拖越長,不少產險公司甚至收到「期票」、「客票」,造成保費收入不確定性,更有許多會出現呆帳。

產險業者表示,目前大陸已在推出「見費出單」,效果極佳,大幅降低產險業者的經營風險,因此產險公會近期也正在討論,在台灣以自律方式推動見費出單,業者說只要呆帳件數減少2%,就可見到極大的成效。

產險業者表示,由於產險很多是靠保險經紀人、代理人行銷保單,過去常常保單都生效了,但保費卻是期票(即非即期支付的支票)或客票(付款人拿他人的支票,來繳交保費),最常發生保戶的確繳了保費,但中間代理人卻挪用保費或捲款潛逃,產險公司不但沒收到保費,但保單還是算生效,一旦發生事故,產險公司仍是要理賠。

產險業者表示,這樣的情況造成不少公司因此虧損或獲利減少,因此業者近期打算推動見費出單,即便現在的汽車險、個人保險,都有很多不是馬上收到保費,未來各產險公司必須收到保費,才會出具保單,減少收不到保費的風險。

目前國內19家產險公司每年簽單保費約1,000億元,去年整體產險業因為有部分公司出售不動產或投資操作獲利,整體產險業獲利78億元,但再之前4年,即2006~2009年,每年產險業獲利都在50億元以下,因此近年產險業者積極希望能增加獲利、減少損失,擴充業務範圍。


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REITs「基泰之星」 新壽33.3億奪標

自由
更新日期:2011/10/13 04:21

〔自由時報記者徐義平/台北報導〕國內首檔清算的REITs(不動產投資信託基金)「基泰之星」昨順利標脫,共吸引2封標單,最終由新光人壽以33.3億元拿下,溢價率9.8%,換算租金投資報酬率約2.5%,符合壽險業者報酬率要求。

商仲分析,近期商辦價格不斷創新高,部分得標的壽險業者可能受到金管會提出關切,才會導致此標只有一家壽險業者出手,溢價率也不到一成;至於,另一投標者吉利開發僅出價31.11億元,出價也相對保守。

此外,此檔清算的REITs順利標售,最大的贏家應屬基泰建設,主因是基泰早年將大湖商旅與世紀羅浮包裝出售給基泰之星,已經先行認列一次營收,根據資料顯示,至第三季為止,基泰仍持有受益證券14597張,可再次享受不動產增值效益。

甫標脫的基泰之星共有兩筆主要資產,分別是位在北市中正區衡陽路上的「世紀羅浮大樓」部分樓層,底價15億8840萬5000元;另一標的「大湖商旅大樓」位北市內湖區成功路五段上,底價14億4410萬2000元,合計底價逾30億元,新光人壽出價33.3億元拿走。

全球資產管理表示,世紀羅浮大樓投標價格為18.8億元,換算每建坪價格約60萬元,大湖商旅標脫價格為14.5億元,折算車位後每建坪價格約43萬元。

第四季還有另一檔清算的REITs「三鼎」將要公開標售,預期也會吸引壽險業者競標。


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台幣貶美元保單「剉」 定期換匯降低風險

卡優網
更新日期:2011/10/13 04:51
張家嘯

  國內眾多保險業者推出美元保單,但最近新台幣對美元匯率已由約28.5元下探至約30元,貶值約7%,讓不少購買美元保單的民眾心情忐忑不安,深怕因此虧損。保險業者建議,購買長年期美元保單,其實應該要每年定期換匯,如同定時定額的概念,如此一來才能降低匯率風險。

  美元保單從去(99)年底熱賣,最主要原因就是美元保單預定利率約在3.75%~4%,與新台幣保單的預定利率僅2%~2.5%相比,明顯更為便宜。

  不過購買美元保單有匯率風險,尤其像近期新台幣對美元匯率狂貶,已經購買美元保單的民眾就很擔心,怕自己剛好買到比較貴的匯率,而現在也有不少民眾也相當猶豫,不知繼續購買美元保單是否已不合適。

  保險業者分析,選擇購買美元保單的民眾,大多都是以準備退休規劃為主,而多數保戶習慣在每年繳費日前將台幣換成美元,由於每年的匯率有高有低,就像定時定額買基金的概念,可是如果時間拉長,平均攤提匯率成本,便可降低匯率風險。

  至於考慮購買美元保單的民眾,則保險業者建議只要購買美元保單的目的明確,充分了解自己的需求,以長年期美元保單為購買標的,也可分散匯率風險,無需擔心美元短期波動。

  舉例來說,假設購買20年期的美元保單,新台幣兌美元的匯率從28.5元到34.5元浮動,20年平均匯率約為31元左右,其實匯率風險就已被控制住。

  保險業者也指出,近期美元雖然升值,但升值不是因為美國經濟變好,未來局勢如何也很難預測,長年期的美元保單,可以透過分期概念,去減低美元升值的影響。

  現階段市場上的美元保單預定利率,大約都仍有4%水準,相較新台幣定存1%上下,或新台幣儲蓄險預定利率2.5%仍有較好的條件,對於想要做為退休準備,未來帳戶價值複利累積的速度,還是會較新台幣保單來得快。


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REITs基泰之星標脫

中央社
更新日期:2011/10/12 20:41

(中央社記者韋樞台北12日電)國內首檔清算的REITs基泰之星今天公開標售,吸引兩封標單,最後由新光人壽以新台幣33.3億元標脫,溢價率約1成,商仲估算,租金報酬率約2.5%,符合壽險業者的要求水準。

信義房屋關係企業全球資產管理專案經理王維宏表示,若以新光人壽現場投標金額來看,世紀羅浮大樓投標價格為18.8億元,換算每建坪價格約60萬元,大湖商旅標脫價格為14.5億元,拆算車位後每建坪價格約43萬元,大致符合市場行情。

王維宏指出,繼9月份壽險業者大幅出手買進商用不動產,市場熱度也延燒到B級或中小型辦公室,這次新光人壽出手拿下基泰之星不動產投資信託(REITs),脫標價格符合市場行情,買方短期內仍具有穩定收租的效益。

此外,大湖商旅產權單純,基地面積規模達560坪,又鄰近捷運葫洲站,長期來看有改建效益,對於壽險公司來說,是不錯的投資標的。

全球資產統計,目前發行的REITs,最初的發行規模超過500億元,隨著近年商用不動產價格翻漲,潛在的不動產增值利益驚人,不過除了三鼎、基泰之星、駿馬一號外,其餘原始發起人多為壽險公司,由於大樓收益穩定,每年對於壽險公司有穩定的貢獻,發起清算的機率並不高。

王維宏指出,緊接著下一檔即將清算的三鼎,持有標的物不乏當下最熱門店面、整棟辦公大樓等,以忠孝東路四段的香檳大樓為例,店面屬於正東區商圈,一年收租幾乎等於基泰之星整年的租金收入,未來又具備陸客自由行概念,房價具備想像空間。

另外一筆不動產是南京東路捷運站附近的前瞻21大樓,則屬於產權完整的商辦大樓,目前由大都會人壽承租中,也是壽險公司偏好的熱門產品。1001012


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歐債有解 壽險股喊漲

自由
更新日期:2011/10/12 04:21

〔自由時報記者廖千瑩/台北報導〕歐債緩解有望,激勵股市上演反彈秀,金融股指數昨天應聲上漲3.24%,其中包括中壽(2823)、富邦金(2881)等壽險股都有明顯漲勢,頗有與國泰金(2882)再爭股王的態勢。

台股反彈 淨值可回升

法人認為,壽險股可望受惠台股回升、帶動淨值提升,且若考量獲利表現,則首選中壽或富邦金。

不過摩根大通證券出具壽險股報告則認為,壽險股在利率環境明朗化前,投資報酬率偏低,應謹慎看待。

進一步觀察壽險股近期獲利表現,富邦金、國泰金9月單月獲利與8月相較,均出現獲利衰減,富邦金自結9月稅後純益15.7億元,國泰金9月小賺1.6億元。

摩根大通證券昨天出具壽險股報告,僅給予富邦金加碼的評等,目標價為42元;至於國泰金與新光金(2888)評等皆為中立,目標價分別為39元、10元。

法人表示,第四季將進入金融股傳統旺季,加上有選舉題材,且金融股短期評價要大幅修正恐不易,選舉前仍可布局金融股,壽險股則可望受惠台股回升、帶動淨值提升。


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買車險送個資? 車主傻眼批缺失

東森新聞
更新日期:2011/10/11 10:55

台北市李小姐,上個月底收到保險公司寄的保單收據,發現裡頭夾了一張陌生人的信用卡付款授權書,個資一目了然,李小姐質疑保險公司太誇張,保險公司澄清說,應該是經手人大意疏失,會加強員工教育訓練。

台北市李小姐,家裡買了輛車,替愛車保險的她,上個月底一打開保險公司寄來的保單,從第一頁開始看,看到中間這張影印紙,她愣了一下,這張白紙黑字的紙特別突兀,上頭的被保險人她根本不認識,再仔細看,才發現這是一張別人的信用卡付款授權書。

這張信用卡授權書有被保險人的名字、信用卡卡號、授權碼、有效期限、身分證號碼、持卡人的地址、電話,根本是個完整的個人資料,有這個授權書,在網路上怎麼盜刷怎麼方便,照著上頭的電話,我們詢問這位苦主,電話那頭的先生,真的嚇一大跳。

保險公司出紕漏,馬上道歉,說是經辦人忙中有錯,誤將影本寄給李小姐,未來會再加強員工訓練,不過如果是有心人士誤收,要像李小姐這麼熱心糾正恐怕很難。


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減緩賣壓 壽險業建議:台股虧損只認列3成

中時
更新日期:2011/10/11 05:30
記者彭禎伶/台北報導

工商時報【記者彭禎伶/台北報導】

撐住台股資金動能,避免壽險業第四季大賣股票,壽險公會已緊急通過保險業風險資本額(RBC)建議案,希望金管會同意今年底到明年底,計算RBC自有資金時,對於壽險業高達8,000億元的股票投資部位損益只認列30%。

其他建議案包括投資或自用不動產增值利益,將突破先前僅30%可納入限制,將全數計入自有資本;準備金與保價金差額也算成自有資本,預計共可強化自有資本近4,000億元,有利推升年底總統大選行情,壽險公會本周將送件,順利的話,月底將獲金管會拍定。

保險業目前持有台股部位市值約新台幣8,000億元,據金管會資料顯示,第三季逢低加碼台股最多的是保險資金,大約有近新台幣1,000億元,其次才是公股行庫,但保險業在8,000點附近逢低進場,現在台股跌至7,200點,已出現大量未實現評價損失,恐拉低保險業淨值。

若金管會同意祭出緊急RBC暫行措施,不少保險公司RBC可大幅提升,不必在年底前大賣台股、不動產等相關資產。

壽險公會日前召集會員討論,通過向金管會提出RBC暫行措施建議案,主要是今年底計算RBC自有資本時,台股及相關基金投資獲利及虧損只認列30%;自用及投資不動產增值利益則全數計入自有資本;另外就是準備金與保價金差額,即保戶若解約,則保險公司可收回的資金,算入自有資本。


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存退休本 3策略幫圓夢

中時
更新日期:2011/10/10 05:30
記者馬婉珍/台北報導

工商時報【記者馬婉珍/台北報導】

近期全球股市震盪,有些已經購買投資型保單的保戶,想暫停扣款或贖回保單帳戶價值,也有準備建構長期退休金規劃的民眾,因缺乏投資信心而欲暫緩資金的投入。對此,壽險業者提醒,可透過變額年金險的規劃,善用定期定額、資產配置,以及多元投資等3大策略,打造退休計畫。

蘇黎世國際人壽台灣分公司總經理衛志雄表示,不要太在意短期的波動,應該要看長期價值投資的表現,建議想長期累積退休金者,透過變額年金險採定期定額、資產配置及多元投資等投資策略,可輕鬆累積資金,退休圓夢。

第一金人壽指出,投資型保單一般有變額萬能壽險及變額年金等2大類型,前者包含了壽險保障,每個月所投入的保險費須先扣除一筆危險成本,剩餘資金才會轉入所選定的投資標的中;後者是累積年金的投資平台,不需扣除壽險保障的危險成本,因此有較多的資金可以直接投資。

因此已有足額壽險保障的民眾,就可考慮購買變額年金,讓投入的資金作更有效的投資;沒有壽險保障的民眾,就可以購買變額萬能壽險,利用小錢買到大保障。

衛志雄以蘇黎世國際人壽「富裕年年變額年金保險」為例,民眾可月繳、季繳、半年繳及年繳,且為鼓勵保戶定期投資不中斷,該保單並額外提供「加值給付」,只要保戶投保後到第2保單年度末,未曾中斷投資或未做部分贖回,將可視投入的保費提供4%~11%的「加值給付」,讓帳戶價值的累積更快速。

而資產配置決定投資成敗,則建議搭配人生3階段進行資產配置,並隨著人生階段改變,調整退休理財規劃。

第1階段25-45歲,收入逐漸增加,因距退休仍有段時間,此時可透過積極型的投資標的,長期投入以獲得較高的長期報酬。

第2階段46-60歲,收入穩定但家庭經濟負擔高,無法承受過高風險,此時可採用平衡型投資標的,獲得高於通膨的投資報酬;第3階段61歲以上,已接近退休階段,希望有穩定及可預期的報酬,此時可採用保守型投資標的或購買年金商品,以獲得可預期的固定收益。


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投資型保單行銷 壽險爭自律

中央社
更新日期:2011/10/08 14:35

(中央社記者吳靜君台北 8日電)針對投資型保單行銷,金管會研擬嚴管。人壽保險同業公會本周也針對相關議題進行討論,期望可以以自律的方式,自行管理投資型保單的行銷。

行政院金融監督管理委員會官員表示,投資型保單招攬確實有一些糾紛存在,金管會期望可以降低申訴率,現在還僅是業者溝通階段,聽取業者意見,尚未有定論。

金管會研議修正「投資型保單行銷應注意事項」,將增訂投資型保單銷售的管理方式,包含保險公司不能以舉辦說明會、發表會或其他類似的集會銷售投資型保單;不可以電視、廣播或網際網路對不特定人公開勸誘或邀約;以及其他主管機關禁止的銷售方式。

壽險公會本周針對金管會研議修正方案進行討論。

部分壽險業者承認,過去壽險公司的業務員或通訊處打著理財說明會、理財講座的名義,會後進行保單銷售,甚至還有送獎、抽獎活動,吸引保戶買投資型保單,保戶在不是很清楚的情況下就已經投保。

參與討論的壽險業者說,期望不要以修正應注意事項來限制投資型保單銷售方式,否則未來嚴禁投資型保單銷行銷將「無限上綱」。

根據壽險公會討論,研議以自律方式取代修法,壽險業者希望,可以將說明會、理財講座、發表會等納入自律規範的範圍。業者說,現在電視行銷、報紙、廣告等都已經是在自律規範的範圍中。

業者說,納入範圍之後,未來說明會、理財講座或者發表會等,不可有誇大、不實或者勸誘投資人投資、贖回,或者散發未經保險公司同意的文宣品等。否則,同樣也會被罰新台幣5萬元以上、20萬元以下罰款。

金管會官員表示,修正投資型保單應注意事項,只是期望可以降低投資型保單的申訴率及保障消費者權益,但不是要禁止行銷投資型保單,現在還在與業者溝通階段,尚未有定論。1001008


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