符合2.875%緊箍咒 壽險買樓 綁售後回租

自由時報 – 2013年10月21日 上午6:11

記者徐義平/專題報導

即便壽險不動產禁買令解除,但仍有最低收益率2.875%的緊箍咒,因此部分預計標售標的為求吸引手握最多資金的壽險競標,便會附上「售後回租」或複數年租約。業者分析,通常該模式業主大多提供穩定且相較區域優渥租金回饋給買方,目的是增加售出機率與衝高出售價格。

南山買綠園道 綁15年租約

其中獲利最驚人的個案便是北市西門町的「新萬國商業大樓」(現名X52),2010年7月,外資亞太置地砸下30.5億元買進該標的,利用2年時間重新裝潢與招租,主要鎖定付租能力高的廠商,2012年8月再將該標的以67億元轉售給富邦人壽,轉手獲利逾1倍。

今年著名案例則要屬9月南山人壽砸48.96億元買下的「勤美誠品綠園道商場」,出售業主勤美提供長達15年的租約,也是能夠吸引壽險砸錢買下的主因。

商仲業者表示,「售後回租」或複數年租約等模式,通常回租的業主為達到壽險提出最低收益率2.875%的門檻,大多會提供相較區域優渥的租金,而且租約都是複數年,因此,售出價格均會往上衝高。

6筆售後回租案 4筆是壽險

根據全球資產調查,近兩年便至少有6筆採用「售後回租」或複數年租約的標的,已順利出售的4筆均是壽險業者取得,分別是「新萬國商業大樓」、「襄陽大樓」、「三商美邦宏遠大樓」、「勤美誠品綠園道商場」等,至於另2筆尚未開標的則是「精英總部大樓」、「淡大HI-CITY複合學舍」。

其中「精英總部大樓」預計今(21)日開標,底價約70億元,並採用「售後回租」模式,由精英電腦提供長達10年的租約;另一筆「淡大HI-CITY複合學舍」,底價17億元,業主龍巖提供2年「售後回租」的租約,每年保證6千萬元的租金收益。

全球資產專案經理王維宏表示,附上「售後回租」或複數年租約的標的,因有立即租金收益,通常較能吸引壽險注意,主因是一來壽險便立即有租金收益,不會受到金管會刁難,二來業主也可獲得現金挹注本業,達到雙贏目標。

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