壽險低利房貸 專攻優質客戶

作者: 文●穆震宇 | 現代保險健康理財雜誌 – 2013年4月30日 下午1:01

物價攀升,民眾荷包愈來愈吃緊,除了對生活開銷斤斤計較之外,購屋時的房貸利率更要精打細算。為了配合中央銀行的打房政策,許多大型行庫的房貸利率訂在二%以上,如果是位在特定地區的第二間房屋,房貸利率更是從二.三%以上起跳。

相較之下,不受央行直接管轄的壽險公司,房貸利率顯得有競爭力得多,目前一.九%以下的貸款利率依然隨處可見,只要房屋地段好、個人信用能力強,貸款利率甚至下殺到一.八六%,因此吸引愈來愈多民眾轉向壽險公司申貸。

去化資金 壽險搶進房貸市場

壽險公司搶進房貸業務,主要是因為手頭資金過剩,且放款比重只占可運用資金的四.八%,距離保險法規定的上限三十五%還有相當大的放款空間。以壽險業的可運用資金十三.四兆元來看,壽險公司至少還有四兆元的額度可以跟銀行房貸一較高下。

此外,國內的房貸利率雖低,但房屋貸款有不動產做為擔保品,違約風險低,又能達到去化資金的效果,即使獲利有限,依然有許多壽險公司積極和銀行搶食房貸大餅。

根據本刊調查,目前包括國泰、富邦、三商美邦、中國信託、台灣、中國、新光、臺銀、保誠、南山及中華郵政等壽險公司都有開辦房貸業務,其中以國泰人壽的總放款金額最高,約三七○○億元,至於新光、南山、富邦等資金充裕的大型壽險公司,也都有數百億元的放款量。

利率低 指數型房貸受青睞

壽險公司的房貸方案以「指數型」與「固定型」二種為主,前者是根據「指標利率」做為調整房貸利率基準,另外再搭配「加碼利率」。後者則是在固定利率期間,不管市場利率上升或下跌,房貸利率都維持不變。

固定型房貸的優勢在於利率攀升時,可以鎖住低利,對抗升息壓力,然而目前國內利率仍舊維持低檔,且央行短期內無升息打算,因此市場上以指數型房貸較受民眾青睞。

國泰人壽整合行銷部高級研究員陳志民表示,指數型房貸又可分為「一段式」及「分段式」利率二種,前者是以指標利率加上一固定的加碼利率,優點是房貸利率只會隨著指標利率浮動,因此利息相對穩定,適合有長期還款計劃的民眾。

至於分段式利率則是指標利率加上階梯式利率,優點是前六個月到一年的利率較低,但第二、三年的利率會逐漸升高。陳志民說,這種利率「前低後高」的房貸方案,適合打算在短時間內清償的投資型購屋人,或預計在短期內會有大筆資金提前還款的民眾。

優質客戶+精華地段 享低利房貸

必須注意的是,無論選擇哪一種房貸方案,貸款人都必須符合壽險公司定義的「優質客戶」,以及擔保品位於特定都會區等雙重條件,才有辦法取得最優惠的房貸利率。

以某壽險公司的一段式房貸專案為例,只有年收入達七十萬元以上的公教人員、年收入一百萬元以上的上市櫃公司員工及醫療機構人員,或年繳保費達五十萬元的保戶,且房子買在台北市、新北市的板橋、三重、蘆洲、新莊、中和、永和、土城等精華區域,才能享有一.八六%的最低利率。

至於一般客戶由於信用能力較弱,即使房子買在大台北都會區,房貸利率仍會提高至二.一六%,如果是苗栗、南投、雲林、屏東、宜蘭、花蓮、台東等非都會區的不動產,房貸利率更會提高到二.五六%,足足比最優惠利率多出○.七個百分點。

貸款成不成 信用紀錄是關鍵

二十一世紀不動產民生圓環加盟店店長廖偉宏表示,無論壽險公司還是銀行,審核房貸時通常會從個人的收入、資產、負債、信用紀錄等資料了解其信用等級與還款能力,如果信用紀錄不良或還款能力偏弱,就算擔保品本身再有價值,仍會被銀行列為拒絕往來戶。

廖偉宏進一步指出,房貸利率與貸款成數是相對的,申貸成數若高達房屋鑑價金額的七~八成,因金融機構的放款風險較高,貸款利率也相對較高,相反的,如果貸款成數只有五~六成,則利率就有比較大的議價空間。

儘管壽險公司的房貸利率較低,但是對於正在背負房貸的民眾而言,轉貸究竟划不划算?

轉貸前 先計算成本

陳志民表示,將房屋貸款「搬家」之前,務必要計算代書費、房屋鑑價費、地政規費、帳戶管理費等轉貸成本,以免得不償失。其中,代書費約四千五百元、房屋鑑價費約三千~五千元不等、帳戶管理費約三千元,地政規費則按申貸金額乘以千分之一.二計算,除此之外,貸款人若提前解約,還要支付一筆違約金給原貸款機構。

他指出,若不計違約費用,則房屋貸款的轉貸成本大約為房貸金額的○.三%,換句話說,如果目前背負的房貸款利率是二.五%,則轉貸後的利率至少要低於二.二%才划算。

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