建商直接入主壽險 蠶食鯨吞房市

自由時報 – 2012年11月26日 上午4:22

〔自由時報記者徐義平/台北報導〕因受法令嚴格規定,「土地」向來是壽險業者想碰又不敢碰的禁地,如今透過與建商合建,跨過這道鴻溝;同樣地,建商獲得壽險資金挹注,也相對減輕資金壓力。商仲指出,此種模式逐年增加,近期更有建商直接入主壽險,現金、開發技術一把抓。

商用不動產成寵兒

商仲指出,壽險業者滿手現金,面對股市不振、歐債風暴,對於股票、債券投資心態變得保守,相對具有穩定收益的商用不動產,成為壽險投資寵兒;不過,目前可買的商用不動產並不多,又要面對金管會提高的最低收益率底限2.125%,能去化的資金相對有限。

為求提高投資收益,壽險開始運用資金優勢,與建商談妥合建分屋模式,以分回比例當作各自報酬,也就是現金滿手的壽險出錢買地、建商負責興建技術與銷售。如此一來,壽險可以規避相關法令限制,建商也可減輕購地成本壓力,兩者各取所需。

近期採取合建分屋模式的業者,有宏泰人壽與興富發建設簽定合作開發的淡海新市鎮住宅案,以及高雄農16住宅案,主要是由宏泰人壽出錢買地,找來銷售能力強勢的興富發建設;此外,也有建商一手包辦買地、興建事宜,並在買地當下,便找到未來的建案買主。9月初時,欣陸投控旗下的大陸建設砸下24.5億元,買下台中七期近800坪土地、計畫興建商辦大樓時,便已確定買主;簽訂土地買賣契約後,立即與中國信託人壽、中國信託商業銀行簽訂以超過54億元購入整個商辦預售案。

全球資產管理公司專案經理王維宏表示,一般來說建商跟壽險合作,通常是具有技術跟資金的互補,壽險業通常就是純出資的財務投資,把比較複雜的土開或營造交給建商;譬如國泰的例子,由於民生建北大樓採都更方式開發,壽險業並不能擔任實施者,因此更需要建商的角色。

除採取合建分屋外,另一種方式更是直接,企圖達到全面資源整合,現金、技術一把抓,也就是建商直接入主壽險;目前知名案例有潤泰集團入主南山人壽、美孚建設成為全球人壽的大股東。

商仲指出,壽險有資金去化的壓力,但高價買地又會因炒作之嫌惹來不好的觀感,甚至被政府關切;因此透過與建商合作,壽險出錢、建商出技術的模式,可能成為未來的趨勢。

但學者擔心,擁有最多現金的壽險與開發能力強的建商牽手搶攻版圖時,會造成房價維持高檔,民眾期望房價要跌的可能性越來越渺茫。

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