壽險業緊箍咒 抱商辦難解套 金管會打房出招 毫無轉圜空間

作者: 楊湘允 | 新新聞周報 – 2012年11月23日 下午1:24

今年保險業意外面臨兩次「升息」,掐住壽險資金咽喉的不動產最低收益率,在今年八月、十一月兩度調升,還要求壽險業不准買房地產。業者悲哀地說:「金管會只想打房,但壽險公司現在是求生存啊!」

十一月十三日傍晚,正當一群壽險公司不動產部門主管還在討論金管會檢查局近來無預警發動專案金檢,如旋風般颳走許多不動產鑑價報告、董事會決策流程、佣金給付明細等,業者正擔心後續可能有更嚴格的管理措施時,壽險公會突然緊急轉發保險局的開會通知,說明隔天中午要討論保險業投資不動產新措施。

「什麼!投資不動產的租金最低收益率拉到二‧八七五%、十年不能賣!這下死定了……。」有人還不相信自己眼睛看見的,保險局完全沒有跟業者事先討論,直接發出草案,擺明勢在必行。

有些壽險業者,包括南山人壽、宏泰人壽、全球人壽等趕在新規定上路前買了六十多億元不動產,再度惹得保險局立刻下禁令,嚴格要求壽險業暫時不准再買任何一筆不動產,所有正在談、已簽意向書的投資案,一律暫停。

不過,此項規定引來壽險業不滿,金管會趕緊在十一月十九日頒布壽險業買房地產的六大禁令後,解除不能買房地產的規定,只要符合二‧八七五%的收益率,壽險業還是可以買房。只是,六大禁令已經讓原本活絡的商辦市場頓時急凍,苦情的壽險業又面臨資金無去路的窘境。

規定最低收益 遏止養地風氣

依據保險法,壽險資金可以在可運用資金總額三○%的範圍內投資不動產,長久以來,保險局只規範投資不動產必須兩年即時運用,且有收益,若兩年即將期滿還未開發完成,可以再以專案方式向保險局申請延期。

然而,這項規定卻因為現任副總統吳敦義在二○一○年十月立法院備詢時的一句話,出現了驚天動地的轉變,當時仍是行政院長的吳敦義在「打房」氛圍下,公開點名台北市信義聯勤土地標售案,有財團買地養地,助長房市炒作,要求政策相關部會遏止此行為,這筆投資即是新光人壽自國產局標到信義聯勤,在金融海嘯壓力下出售。

二○一○年一月,保險局在金管會主委陳裕璋授意下,訂出保險史上首次的不動產投資最低收益率規定,以不低於「中華郵政牌告二年期郵政定期儲金小額存款機動利率加一碼」為標準,同時買素地最好帶有建照,六個月內動工,若沒有建照,也要土地完整,可以自行開發,九個月內要申請建照;保險局同時剔除了壽險業長久以來將土地出租做停車場、廣告招牌收租的行為,用意就是不准壽險業再養地、等時機。

這項政策的確成功引導壽險資金不再競買素地、開發豪宅,而是轉向商辦市場。去年一整年,壽險資金搶買商業辦公大樓,包括幾檔REITS的標的,如新光敦南大樓、國泰敦南大樓等,全年壽險業不動產投資金額仍超過六百億元,各家壽險公司董事會授權的投資房地產金額更接近一千億元,再加上全球競相推出寬鬆貨幣政策,各家壽險公司預期不動產價格將推升,於是在租金沒有調漲的情況下,商辦價格卻不斷攀升。

「最低報酬率最好一口氣拉高到三%!」台灣人壽董事長朱炳昱今年六月在董事會抱怨國內商辦價格過高,他指出保險局訂出最低投資收益率門檻後,幾乎所有買家都貼著最低收益率定賣價,也就是全年租金除以壽險最低收益率要求( 一‧八七五%),就是壽險公司能出的最高價格,假設一棟商辦一年租金三千萬元,壽險業能出的最高價格就是十六億元,朱炳昱認為若拉高投報率,商辦價格就會往下。

資金無處可去 壽險重資獵樓

國泰金控總經理李長庚十一月初也在法說會上公開呼籲,政府應鬆綁壽險資金投資素地、開發商業不動產,他以國壽投資台北市六福皇宮、天母新光三越百貨、柯達敦南飯店、台南新光三越、台南大億麗緻酒店、高雄寒軒酒店等的土地為例,說明壽險資金買地、開發飯店或商辦,每年可以創造四千多個工作機會,創造十三億元的稅收。他建議政府可以限制壽險資金買地五至十年不能賣,以降低政府對壽險業養地、炒地價的疑慮。

這些聲音,金管會的確都聽見了,只是掐頭去尾,提高最低收益率到二‧八七五%,素地十年不能賣、大樓買入五年不能移轉,買地要附帶租戶意向書、不能買預售屋、董事會逐案授權等六大緊箍咒出爐,殺得壽險業措手不及,甚至進一步要求年底前壽險業不能投資房地產。

當前,抱著一堆資金苦無投資出路的壽險業者,仍眼巴巴的透過各種管道向保險局爭取「生路」,但金管會內部早就定調,六大措施沒有轉圜的餘地,原因是這一連串清查、祭出緊箍咒的動作,是金管會主委陳裕璋授意。

陳裕璋看見今年七月蘇黎世產險大樓標售,五大買家全部是壽險業,最後由全球人壽以三十二‧五億元殺出,創下國內B級辦公大樓新高,還惹出其他競標壽險公司直接告上金管會,檢舉全球人壽出價超出其投資限額,根本是違規競標。

接著,八月三商美邦宏遠大樓標售,四大競標者又都是壽險業,得標的國泰人壽更不管金管會前幾天才宣布要提高最低收益率,由一‧八七五%拉高到二‧一二五%,仍用七十二‧五六億元的高價競標,租金收益率才一‧七%,又再引發其他競標者告上金管會,也逼著保險局火速公布新規定,直接宣布八月二十四日開始適用二‧一二五%,函令八月二十八日才會發出。

競價不擇手段 助長房市泡沫

陳裕璋提高收益率門檻並沒能有效遏止壽險資金獵樓,各壽險公司不動產部門還背著沉重的年度預算,只要同業每買到一棟樓,上頭就盯一次,於是八月之後到十一月之間,壽險業獵地、獵樓行動更積極,連道路用地、小土地、流標地什麼都買;同時,壽險業者仍不斷以破紀錄的標金拉高房價,可見壽險業資金壓力有多大。

十月二十九日,新光人壽用三十五億元搶下大亞百貨一樓,終於引爆陳裕璋怒火,高出底價十一億元,連壽險業不准投資的五筆道路用地全都一併搶下;接著台壽又以八‧七六億元競標到博愛特區地上權,比第二標的宏普建設高出近三‧二億元,搶地火力不輸建商。

「壽險公司居然比建商還敢出價!」陳裕璋認為壽險公司根本拿著保戶的錢在自相殘殺,彼此競價,拉高國內不動產的價格,替許多大樓、土地擁有者解套,等於助漲了國內不動產的泡沫。

於是金管會嚴令所有壽險公司「冷靜」,不准再出手買不動產,讓其他買家去決定市場價格,但這項禁令等於堵住了壽險資金的一條路,每個月數百億元的資金流入,抱在手裡一個月就是數億元的虧損壓力,壽險業者悲哀地說:「金管會只想著要打房、打弊案,但壽險公司現在是求生存啊!」

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